【2024年】借地権付きの家を売却できる？売却方法と流れを解説

土地を所有していないため、第三者の土地を借りて家を建てたという方もおられるでしょう。
そのような家は借地権付きと呼ばれる家で、売却する際は地主の許可が必要になります。
そこで、借地権とはなにか、借地権付きの家を売却する方法と流れについて解説します。
津島市、弥富市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

家の売却前に知っておきたい借地権とは？

借地権とは、第三者から土地を借り、そのうえに建物を建てる権利のことをいいます。
家を建てる方のなかには、建物のみ購入し土地は借りるといった選択をする方もおられるでしょう。
そのような場合、借地に家を建てる際は、その家に借地権が設定されます。
借地権を利用することで、地主に地代を支払う必要はあるものの、まとまった期間、借りることが可能です。
借地権は3つの種類に大きく分かれているため、それぞれの特徴とともに仕組みを解説します。

①普通借地権

普通借地権は、新法普通借地権とも呼ばれ、現行の借地借家法に基づいた権利です。
存続期間は30年で、契約更新によって1回目は20年、2回目以降は10年延長されます。
契約を更新すれば半永久的に土地が借りられるといった特徴があり、正当な事由なしに貸主側から更新を断ることはできません。

②定期借地権

定期借地権は、現行の借地借家法に基づく権利であり、原則として契約の更新はないのが特徴です。
つまり、定期借地権は借りられる期間が決まっており、期間満了とともに更地にして土地を返還しなければなりません。
ただし、最低存続期間は50年以上となるケースが多く、ほかの借地権よりも長いのも特徴の1つです。
契約満了後は、建物を解体する必要があるため、永住を考えていたり子への相続を考えている場合には不向きといえるでしょう。

③旧法借地権

旧法借地権とは、旧法借地権とも呼ばれ、現在の借地借家法より前の借地法に基づいた権利のことです。
旧法借地権は、現行の借地法ができる前の1992年8月以前に土地の貸し借りがおこなわれていた場合に利用できる権利です。
新法の借地権と比べて借主の権利が強いといった特徴があります。
たとえば、存続期間の定めがない場合は、建物が老朽化により朽廃すると、借地権は自動的に消滅となります。
また、存続期間の定めがある場合は、建物が朽廃しても借地権が消えないため、再建築することも可能です。

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借地権付きの家を売却する方法

では、借地権が付いた家を売却することは可能なのでしょうか。
結論からいえば、借地権付きの家でも売却することはできますが、地主の承諾が必要になります。
そのため、スムーズに売却を進めるためには、日ごろから地主と良好な関係を築いておくと良いでしょう。
ここでは、借地権付きの家を売却する方法を解説します。
主な売却方法は、以下の3つです。

• 地主に売却する
• 第三者に売却する
• 底地権と併せて売却する

それぞれの売却方法を順にご説明します。

売却方法①地主に売却する

1つ目の売却方法は、地主の建物を売却する方法です。
地主のなかには、賃貸借関係を解消し、自分で土地を使いたいと思っている方もいます。
そのような場合であれば、交渉がスムーズに進む可能性が高いでしょう。
地主に売却すれば借地権は消滅するため、土地が自由に使えるようになります。
そのため、まずは地主に買い取ってもらえないか相談してみると良いでしょう。
ただし、土地を買い取ったあとの用途が決まっていない地主の場合は、賃料収入を維持したいと望む可能性があります。
地主に借地権を買い取る義務はないため、買い取ることにメリットが得られなければ売却は難しくなるでしょう。

売却方法②第三者に売却する

2つ目の売却方法は、個人や不動産会社などの第三者に売却する方法です。
ただし売却する際は、いずれにせよ地主の許可が必要です。
また許可を得るためには、地主に「譲渡承諾料」を支払うのが一般的といえるでしょう。
法律によって定められているものではないものの、借地権価格の10％程度を支払うケースが多いです。

売却方法③底地権と併せて売却する

3つ目の売却方法は、地主と協力して底地権を併せて第三者に売却する方法です。
底地権とは、借地権が設定されている土地の所有権のことです。
地主のなかには、借地を手放してしまいたいと考えている方もいます。
なぜなら、借地としている限り土地を自由に使えないうえに、固定資産税や都市計画税が地主負担なためです。
地価が上昇すると税負担も増えるため、場合によっては収益が出ないケースもあります。
借地権と底地権のセットであれば、買主は建物と土地の両方の所有権が得られるため、購入希望者も増えるでしょう。

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借地権付きの家を売却する流れ

最後に借地権付きの家を売却する流れを解説します。
通常の売却と異なる点もあるため、売却する流れは把握しておくと良いでしょう。
一般的には、以下の流れで売却を進めます。

• 不動産会社と仲介契約を締結する
• 地主の承諾を得る、売却活動開始
• 買主と売買契約を締結する
• 地主から借地権譲渡承諾書を受け取る
• 決済・引き渡し

流れに沿ってご説明します。

流れ①不動産会社と仲介契約を締結する

借地権付きの家を売却する際は、まずは不動産会社に査定依頼をしましょう。
査定結果により売却の意思が固まれば、不動産会社と仲介契約を締結します。
契約方法には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約があるため、いずれか1つを選びます。
ただし、借地権付きの家を売却する際は、1社のみからの手厚いサポートが受けられる専任媒介契約か専属専任媒介契約を選ぶと無難でしょう。

流れ②地主の承諾を得る、売却活動開始

前述したように、借地権付きの家を売却するには、地主の許可を得なければなりません。
そのため、まずは地主の承諾を得るために、地主と交渉をしましょう。
その際は、できるだけ仲介を依頼した不動産会社を介して交渉すると良いでしょう。
借地権の売却は通常と異なり、承諾料や売却方法などを地主と話し合う必要があるからです。
地主の許可を得られれば、売却活動を開始します。

流れ③買主と売買契約を締結する

広告や宣伝、内覧などの売却活動により買主が見つかれば、買主と売買契約を締結します。
なお、借地権付きの家を売却する際は、地主が承諾したことを記載した文書が必要になります。

流れ④地主から借地権譲渡承諾書を受け取る

地主に譲渡承諾料を支払い、借地権譲渡承諾書を受け取れば正式に契約が成立します。

流れ⑤決済・引き渡し

正式に売買契約が成立したら、決済と引き渡しをおこないます。
決済後は、建物の所有権も買主に移るため、所有権を変更する手続きである「所有権移転登記手続き」が必要です。
所有権移転登記手続きは、専門的知識も必要なことから、一般的には司法書士へ依頼します。

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まとめ

借地権を売却する際は、通常の不動産売却と異なり地主の許可が必要であったり、売却方法に工夫が必要です。
そのため、スムーズに売却を進めるためには、日ごろから地主と良好な関係を築いておくことをおすすめします。
また、第三者に売却する際は、手厚いサポートが受けられる専任媒介契約か専属専任媒介契約を結んでおくと安心でしょう。
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