【2024年】借地権付き建物は相続できる？相続時と売却時の注意点を解説

借地権付き建物を相続したものの、活用予定がないため売却をお考えの方もおられるのではないでしょうか。
相続によって取得する場合は、地主の許可は不要ですが、売却時や増改築時などは地主の許可が必要など注意すべき点がいくつかあります。
そこで、借地権付き建物は相続できるのか、相続する際の注意点と売却が可能なのかについて解説します。
津島市、弥富市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

この記事の執筆者

このブログの担当者  渡邉  友浩

株式会社不動産トータルサポート代表取締役
岐阜県出身　南山大学法学部卒　業界歴　24年
保有資格：宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
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借地権付き建物は相続できる？

借地権とは、建物を建てるために他人の土地を借りて、その土地を使用する権利のことです。
建物所有目的で土地を借りる権利を意味しているため、建物を建てる目的以外で土地を借りる場合には借地権とはいいません。
このような借地権が付いた建物は相続時の財産となるのでしょうか。
ここでは、借地権付き建物が相続の対象となるのかを解説します。

借地権付き建物は相続の対象

借地権は借りている土地のため、相続財産に含まれないのではと認識している方もいますが、借地権は遺産相続の対象となります。
つまり、被相続人（亡くなった方）の相続財産として法定相続人の配偶者や子などが相続することができます。
また、借地権の相続に地主の承諾は不要です。
借地権の相続時には、土地の所有者である地主の承諾が必要ではないかと思うかもしれせんが、とくに許可を得る必要はありません。
そのため、名義更新料（承諾料）なども不要です。
ただし、法的な承諾義務がないからといって、そのまま何も言わないでおくのも良くないでしょう。
そのため、今後も良好な関係を築くために、借地権を相続により取得したことを連絡しておくことをおすすめします。
なお、地主によっては相続を機に土地を返してほしいと要求される場合があります。
しかし、地主に要求されたからといって、その要求に応じる必要はありません。

遺贈の場合は地主の承諾が必要

借地権の相続については地主の承諾は不要とご説明しましたが、法定相続人以外の方への遺贈の場合は別です。
被相続人が遺言によって法定相続人以外の方に借地権を譲る際は、「地主の承諾」と「譲渡承諾料」が必要です。
譲渡承諾料の相場は、借地権の価格のおよそ10％程度になります。
ただし、借地の事情は個々で異なるため、事情を考慮して最終的に決定されます。
このように、法定相続人以外の遺贈の場合には、地主の承諾が必要となるため、借地の遺贈をお考えの場合は十分に注意しましょう。
なお、万が一地主の承諾が得られなかった場合は、借地権譲渡の承諾に代わる許可を家庭裁判所に申し立てることが可能です。

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借地権付き建物を相続する際の注意点

借地権付き建物を相続する際は、注意すべき点がいくつかあります。
スムーズに相続するためにも、注意点は把握しておきましょう。
主な注意点は以下の3つです。

• 建物を建て替える際は地主の許可が必要
• 借地権には相続税がかかる
• 建物は名義変更が必要

それぞれの注意点を順にご説明します。

注意点①建物を建て替える際は地主の許可が必要

相続後に建物の建て替えを希望している場合もあるでしょう。
そのような建て替えや増改築には、原則として地主の承諾が必要となるため注意が必要です。
許可を得ないまま建て替えなどをおこなった場合は、契約違反となる可能性があります。
ただし、雨漏りの修理や維持管理、最低限必要な修繕などは増改築や建て替えに含まれないため、基本的に地主の承諾は不要です。
しかし、余計な心配や誤解を与えてしまわないように、事前に通知しておくのが望ましいといえるでしょう。
なお、許可が得られない場合は、家庭裁判所に申し立てをおこない許可を求めることができます。

注意点②借地権には相続税がかかる

借地権に相続税がかかることも注意すべき点の1つです。
被相続人の財産を相続すると、その財産に応じて相続税が課されます。
相続税の対象は、自宅などの不動産や現金・預貯金だけでなく、借地権も課税対象となるため注意が必要です。
借地権の相続税は、「土地の自用地評価額×借地権割合」で計算されます。
自用地とは、他人が利用する権利がない土地のことで、その評価額は国税庁のホームページ上の路線価図・評価倍率表で確認することが可能です。
借地権割合は、不動産ごとに異なり、こちらも路線価図や評価倍率表で確認することができます。
そこに借地権割合を掛けて借地権評価額を求めます。

注意点③建物は名義変更が必要

借地権を相続しても、原則として相続時の手続きはする必要はありません。
しかし、借地上の建物については相続登記が必要になるため注意が必要です。
相続登記とは、被相続人から相続人へ不動産の名義を変更する手続きのことです。
建物を借主の名義に登記しておくことにより、第三者に借地権を主張できるようになります。
なお、名義変更をしないままでいると、地主が第三者に売却した際にその第三者に借地権を主張できなくなってしまうため注意しましょう。
つまり、建物の名義人と土地の借主を同じ方にしておくことが重要です。

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相続した借地権付き建物は売却できる？

借地権付き建物を相続したものの、活用予定がない場合、売却をご検討中の方もいらっしゃるでしょう。
借地権付きの建物の場合、そもそも売却することは可能なのでしょうか。
ここでは、相続した借地権付き建物を売却できるのかについて解説します。

地主の許可があれば売却可能

結論からいえば、地主の許可が得られれば、相続した借地権付き建物を売却することは可能です。
実際に、相続したタイミングで売却する方も多くいます。
また、借地権付き建物は、買い手の需要も十分に見込めます。
なぜなら、買主は比較的安い地代で利用することができることや、固定資産税を負担する必要がないからです。
通常の土地付き一戸建てに比べて安いため、買主にとってもメリットが大きいのが特徴といえます。
ただし、前述したように売却するには、地主の許可が必要です。
許可が得られない場合は、売却することができないため注意しましょう。
もし、許可を得ないまま売却した際は、契約違反とみなされ借地権の明け渡し請求を受けることになります。

売却時には地主へ承諾料を支払う必要がある

地主から売却の承諾を得るには、地主へ承諾料を支払う必要があります。
前述したように承諾料は個々の事情によって異なりますが、借地権の評価額の10％が相場になります。

売却には相続登記が必須

相続した借地権付き建物を売却するには、被相続人から相続人へ名義変更する相続登記が必須です。
なぜなら不動産を相続できるのは、不動産の名義人のみだからです。
相続後にすぐに売却する場合でも、一旦は相続人へ名義を変更し売却手続きを進める必要があります。
なお、相続登記は2024年4月から義務化されます。
相続後にすぐに売却しない場合でも、早めに手続きをおこなっておきましょう。

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まとめ

借地権付き建物も、ほかの遺産と同じように相続の対象となり、地主の承諾も基本的には不要です。
しかし、建物を建て替える場合や増改築の際、売却時には地主の承諾と承諾料が発生するため注意が必要です。
なお、売却する際は、必ず相続登記が必要となるため早めに手続きをすることをおすすめします。
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