津島市、弥富市不動産｜不動産売却における減価償却費とは？計算方法や注意点を解説

不動産売却について調べていると、減価償却費という言葉を目にする方も多いのではないでしょうか。
不動産売却における確定申告の際の計算では、減価償却費も関わるため、どのようなものか知っておくと安心です。
今回は減価償却とはなにか、計算方法と注意点を解説します。
愛知県津島市で不動産の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却の際には知っておきたい減価償却費とは？

まずは、不動産売却で知っておきたい減価償却費とはなにかを解説します。

減価償却とは？

減価償却とは、日々使用していくなかで、価値が減少する資産を取得した際に用いられる会計処理です。
不動産の場合、経年劣化により価値が減少した分を、金額に表したものとなります。
不動産売却で利益が出ると、利益（譲渡所得）に対して譲渡所得税という税金がかかるため、確定申告をおこなわなくてはなりません。
譲渡所得とは、売却で得た総収入から不動産の取得費などを差し引いたものです。
譲渡所得税を抑えるためには、取得費を計上し、譲渡所得を小さくすることがポイントになります。
この取得費に不動産の購入代金が含まれるのですが、購入時と売却時では資産価値が異なるという考えられています。
建物は経年劣化により、購入時に比べて資産価値が下がっているため、全額を取得費として計上できないのです。
そのため、減価償却によって売却時の価値を計算し、正しく計上することが大切です。

建物部分に適用される

減価償却費を計上できるのは、建物部分のみとなります。
土地は月日が経過しても価値が下がらない財産と見なされるからです。
土地と建物をセットで売却する際は、建物部分のみ減価償却することを押さえておきましょう。

減価償却の主な狙いとは？

減価償却の主な狙いとは、事業経営を適正にとらえることにあります。
確定申告時は、減価償却費として取得した資産を、毎年少しずつ経費として計上することが可能です。
その結果、安定して税金を納められます。
また、減価償却とは不動産だけでなく、自動車やスマートフォンなどさまざまな資産が対象となります。

いつ誰が手続きするの？

先述したとおり、減価償却とは確定申告の際の計算に用いられる会計処理です。
そのため、不動産売却した翌年の確定申告の時期（2月16日～3月15日）にご自身で計算する必要があります。

不動産売却における減価償却費の計算方法

不動産売却における減価償却費の計算は、下記の定額法を用いるのが一般的です。
減価償却費＝建物の取得費×0.9×償却率×経過年数

計算方法1：建物の取得費を計算する

まずは不動産の取得費を計算します。
先述したとおり、土地は減価償却の対象外となるので、建物部分の購入費用を確認しましょう。
確認方法は下記のとおりです。

• 売買契約書の金額をチェックする
• 消費税から確認する
• 標準建築単価を調べる
• 固定資産税額から確認する

不動産を購入した際の売買契約書には、契約金額が記載されているのが一般的です。
記載されていない場合は、消費税の金額から下記の計算方法で取得費を確認します。
消費税÷消費税率（購入時の税率）＋消費税
土地には消費税が課税されないため、建物の金額のみを把握することが可能です。
もし消費税の記載がない場合は、標準建築単価を利用しておおよその金額を計算できます。
標準建築単価の計算方法は下記のとおりです。
不動産が建築された年の標準建築単価×専有面積
また、固定資産税評価額は土地と建物それぞれの評価額が記載されているため、下記の計算方法を用いて建物の取得費を計算しましょう。
不動産の購入代金×建物の評価額÷（建物の評価額＋土地の評価額）

計算方法2：建物以外の取得費を調べる

不動産の購入時は、購入代金だけでなくさまざまな費用がかかります。
下記のとおり、不動産を取得した際に支払った費用は、取得費として計上することが可能です。

• 仲介手数料
• 印紙税や不動産取得税、登録免許税などの税金
• 住宅ローンの事務手数料
• 固定資産税の精算金など

計算方法3：売却する不動産の償却率を確認する

償却率は、売却する不動産の材質によって下記のとおり異なります。

• 木造：0.031％
• 鉄筋コンクリート造：0.015％
• 木骨モルタル造：0.034％

減価償却する際は、売却した不動産がどのような材質でできているかを確認しておきましょう。

計算方法4：経過年数を確認する

経過年数とは、不動産を購入してから売却するまでの期間です。
6か月未満は切り上げて1年とするため、10年7か月で売却する場合、経過年数は11年となります。

計算方法5：計算したそれぞれの数字を当てはめる

最後に、これまで計算してきた数字を計算式に当てはめます。
建物の取得費と建物以外の取得費、償却率や経過年数を、先述した減価償却費の計算式に代入しましょう。

確定申告が必要かどうかの基準

減価償却費が計算できたら、取得費から減価償却費を差し引き、売却時点での取得費を調べます。
取得費を確認したあとは、下記の方法で譲渡所得を計算なさってください。
譲渡所得＝売却価格－譲渡費用－取得費用
譲渡費用とは、売却でかかった費用のことで、仲介手数料や印紙税、測量費などが挙げられます。
この時点でゼロやマイナスになった場合、確定申告する義務は生じません。

不動産売却における減価償却費の注意点

最後に、不動産売却における減価償却費の注意点を解説します。

注意点1：取得費がわからないときは概算取得費を用いる

減価償却費の注意点としてまず挙げられるのが、取得費がわからないときの対応です。
先述したとおり、減価償却費を計算する際は、売却する不動産の取得費を調べる必要があります。
取得費は、購入時の売買契約書や、仲介手数料の領収書のコピーなどを持って計上することが可能です。
しかし、購入した時期がわからなかったり、相続で取得した不動産で取得費のわかる書類がなかったりすることもあります。
そのようなときは、概算取得費として売却金額の5％を計上することが可能です。
ただし、実際の取得費のほうが概算取得費より高い場合、損するため注意しましょう。
先述したとおり、不動産売却で利益が出ると、譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得税を抑えるためには、取得費などにより譲渡所得を小さくすることがポイントです。
そのため、取得費に該当する費用は、可能な限り計上しましょう。
実際の取得費が分かっていても、概算取得費を下回る場合は、譲渡所得を抑えるためにあえて概算取得費を計上することもあります。

注意点2：譲渡損失が生じても確定申告をおこなうのがおすすめ

先述したとおり、譲渡所得がゼロまたはマイナスの場合、確定申告する義務は生じません。
しかし、不動産売却によって損した場合、給与所得や事業所得と損益通算することで、税金の負担を軽減できます。
その際は確定申告が必要となるため、譲渡損失が出た際も、確定申告をおこなっておくと良いでしょう。

まとめ

減価償却費は不動産売却時に、建物の価値が減った分を金額に表したものです。
確定申告時に必要となるため、減価償却について理解を深めておくと安心です。
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岐阜県出身　南山大学法学部卒   業界歴　24年　

市街化調整区域の物件の企画、売却は特に自信があります。不動産（空き家）、相続のお悩みもお気軽にご相談ください！！