津島市、弥富市不動産｜　不動産の売却に消費税はかかる？課税と非課税のケースや注意点を解説！

消費税は身近な税金ですが、不動産売却の際の扱いについては知らない方も多いでしょう。
課税されるケースと非課税のケースがあるので、しっかりと理解しておくと安心です。
そこで今回は、愛知県津島市で不動産の売却をご検討中の方に向けて、売却時の消費税についてご説明します。
注意点も併せてご説明しますので、ぜひ参考にしてください。

不動産を売却する際に消費税が課税されるケースとは

原則として、不動産売却時に消費税が課税されるのは、売主が法人や個人の事業者の場合です。
事業者ではない一般消費者が売主の場合は、土地と建物のどちらを売却した場合でも消費税は非課税です。
ただし、不動産売却時に発生する費用のなかには、課税されるものがあります。
消費税が課税されるおもな費用は、以下の3種類です。

• 仲介手数料
• 司法書士報酬
• 一括繰り上げ返済手数料

どのような費用なのか、それぞれご説明します。

不動産売却時に消費税が課税される費用①仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社の仲介によって不動産売却を達成したときに発生する費用です。
仲介を依頼する場合は、媒介契約を結ぶと不動産会社がチラシの作成や物件情報サイトへの情報掲載など、買主を探すための売却活動をおこないます。
そして、買主が見つかって不動産取引が成立すると、成功報酬として仲介手数料が発生するのです。
仲介手数料の上限額は法律によって定められており、売却価格が400万円を超える場合は「売却価格×3％＋6万円」に消費税を足した金額になります。
たとえば、不動産の売却価格が3,000万円だった場合の仲介手数料は税抜で96万円となり、消費税は9万6,000円です。
このように、消費税だけでも大きな金額になる可能性があるので、仲介手数料の金額は税込価格を確認するように注意しましょう。

不動産売却時に消費税が課税される費用➁司法書士報酬

不動産売却の際には、登記が必要になることがあります。
たとえば、購入時に住宅ローンを利用した不動産に抵当権が設定されたままの場合は、抵当権抹消登記をおこないます。
また、相続した不動産を売却するためには、不動産の名義を被相続人から相続人に変更する相続登記が必要です。
これらの登記を司法書士に依頼した場合は報酬が発生し、その報酬は消費税の課税対象です。
報酬の目安は抵当権抹消登記が5,000～2万円ほど、相続登記が3～7万円ほどで、この金額に別途消費税がかかります。

不動産売却時に消費税が課税される費用➂一括繰り上げ返済手数料

不動産購入時のローンが残っている場合は、完済しないと抵当権を抹消できず、不動産売却もできません。
そのため、売却金や自己資金を使って一括で返済する必要があります。
ただし、一括繰り上げ返済には手数料がかかり、その手数料には消費税が課税されます。
手数料の金額は金融機関によって違い、固定ローンの場合の目安は3～5万円ほどです。
税抜価格が表示されている可能性もあるので、税込価格かどうかをきちんとチェックしましょう。
なお、インターネットで手続きをすると手数料がかからないことがあるので、確認してみると良いでしょう。

不動産を売却する際に消費税が非課税になるケースとは

不動産の売却時に発生する費用のなかには、消費税が課税されるものがあります。
では、土地や建物の売却金額の消費税は、どのようになるのでしょうか。
土地と建物に分けて、それぞれご説明します。

土地を売却した場合の消費税

売却する不動産が土地の場合、消費税は非課税です。
「土地の譲渡及び貸付け関係」は非課税範囲であることが、法律によって定められているからです。
これは、土地は消費されてなくなるものではないため、消費税の対象として適さないという考えに基づいています。
ですから、売主が法人や課税事業者であるかどうかに関わらず、消費税は課税されません。

建物を売却した場合の消費税

売却する不動産が建物の場合は、売却する方によって課税か非課税かが変わります。
消費税の課税対象は、「国内において事業者が事業として対価を得ておこなう資産の譲渡等及び外国貨物の輸入」であると定められています。
そのため、先述したように、売主が事業者ではない一般消費者の場合は非課税です。
そして、売主が法人や個人事業者の場合は、消費税が課税されます。
消費税が課税される場合は、確定申告によって申告と納付をします。
個人の課税事業者は不動産を売却した翌年の3月末日まで、法人は事業年度終了日の翌日から2か月以内に税務署へ申告と納付をするのが原則です。
なお、直前の課税期間の消費税が48万円を超える場合は、中間申告と中間納付をしなくてはなりません。
48万円超え400万円以下の場合は「年1回の中間申告」と「直前の課税期間の消費税額の2分の1の中間納付」が必要です。
400万円を超える場合は、中間申告の回数と中間納付の額が増えるので、注意点として覚えておきましょう。

不動産を売却する際の消費税に関する注意点とは

不動産売却の際に発生する消費税については、誤解のないように押さえておくべき注意点があります。
不動産売却時の消費税に関するおもな注意点は、以下の3つです。

• 事業者ではない個人に課税される消費税もある
• 不動産価格は税込で表示される
• 税率は不動産の引き渡し時点のものが適用される

これらの注意点について、それぞれご説明します。

注意点①事業者ではない個人に課税される消費税もある

事業者ではない個人が売主の場合は、不動産売却価格の消費税は非課税です。
ただし、先述したように、不動産売却に伴う費用のなかには消費税が発生するものがあります。
とくに、仲介手数料の消費税は10万円を超えることもあるので、税込価格をチェックするように心がけましょう。

注意点➁不動産価格は税込で表示される

不動産の売主が法人や個人の課税事業者の場合は、売却価格に消費税が発生します。
その際は、原則として売却価格は税込価格が表示されることを覚えておきましょう。
不動産価格を税抜価格で表示することはなく、表示された価格のなかに消費税が含まれます。

注意点➂税率は不動産の引き渡し時点のものが適用される

消費税の税率は、変わることがあります。
近年では、2019年10月1日に8％から10％に変更されました。
不動産売却の手続きには一定の期間がかかるので、どのタイミングの税率を適用するべきなのか、迷ってしまうことがあるでしょう。
売買契約時点の税率が適用されるように感じるかもしれませんが、不動産の売買では引き渡し時点の税率が適用されます。
不動産の売買において消費税が課税されるのは、引き渡しのときだからです。
つまり近年の例では、2019年9月30日までに引き渡しをした場合は8％、10月1日以降に引き渡しをした場合は10％が適用されます。
不動産の取引価格は高額になることが多く、1％変わるだけでも価格に大きく影響する可能性があるので注意しましょう。

まとめ

不動産売却時の消費税は、課税されるケースと非課税のケースがあります。
身近な税金でも不動産売却時は複雑になることがあるので、疑問や不安などがございましたら不動産会社へご相談ください。
私たち「ハウスドゥ弥富・佐屋（株）不動産トータルサポート」は、愛知県津島市を中心としたエリアにある不動産の売却をサポートしております。
不動産の査定はもちろん、売却に関するご相談も随時承っておりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。

ハウスドゥ155号稲沢、ハウスドゥ家・不動産買取専門店  155号稲沢、ハウスドゥ愛西、ハウスドゥ弥富・佐屋を運営しています。  

岐阜県出身　南山大学法学部卒   業界歴　24年　

市街化調整区域の物件の企画、売却は特に自信があります。不動産（空き家）、相続のお悩みもお気軽にご相談ください！！