【津島市、弥富市不動産｜ハウスドゥ弥富・佐屋】収益物件とは？売却するメリットとデメリットを解説

相続や財産形成などで収益物件を所有している方も少なくありません。
しかし「活用できない」「経営がうまくいかない」といった、なんらかの理由で売却するケースがあります。
今回は収益物件とはなにか、売却するメリットとデメリットを解説します。
愛知県津島市で収益物件の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

売却するなら知っておきたい収益物件とは？

まずは、売却するなら知っておきたい、収益物件とはなにかをご紹介します。
収益物件とは、所有している物件を誰かに貸し、賃貸収入を得る不動産のことです。
たとえば下記のような物件が収益物件に該当します。

• 居住用のマンションやアパート
• 賃貸用の一戸建て
• レストランやコンビニエンスストア、ホテルなどが入るテナント物件
• 事務所用のオフィス物件
• 貸地など

このように、収益物件とは不動産のなかでも賃貸収入が発生するものを指します。

収益物件の購入時に利用するローンとは？

賃貸収入を得るための物件は、不動産投資ローンを利用します。
ご自身が住むための居住用物件ではないため、住宅ローンは利用できません。
一般的な不動産とは、購入時や売却時に異なる点があることを押さえておきましょう。

収益物件の売却方法とは？

賃貸収入を得るための物件は、下記のような方法で売却します。

• 仲介で買主を見つける
• 買取で売却する

仲介の場合、不動産会社と媒介契約を締結したあと買主を探します。
希望価格で売却しやすいのがメリットですが、成約までに時間がかかりやすいのがデメリットです。
買取の場合は不動産会社が買主となるため、スムーズな売却が見込めます。
また、売り出し中であることが公表されないので、近隣の方に気付かれず売却できるのがメリットです。

高く売却するポイントとは

収益物件を高く売却するポイントは、タイミングを見極めることと利回りをもとに売り出し価格を決めることです。
たとえば、大規模修繕前であれば、修繕にかかるコストを節約できます。
修繕費用が売り出したい価格より上回ってしまう場合は、修繕前に売却すると良いでしょう。
また、利回りをもとに売り出し価格を決めると、相場に近い価格を算出できます。
相場とかけはなれた価格を設定すると、買主が見つからない可能性があるので注意が必要です。

収益物件を売却するメリット

続いて、収益物件を売却するメリットを見ていきます。

メリット1：まとまった資金が手に入る

メリットとしてまず挙げられるのが、まとまった資金が手に入ることです。
売却で得た資金でローンを完済したり、収益性の高い物件を購入したりできます。
投資計画が立てやすくなるため、新しく事業を始めることもできるでしょう。
ローンの完済や新規事業だけでなく、さまざまな用途に資金を充当できるのが、収益物件を売却するメリットです。

メリット2：修繕費用が不要になる

修繕費用が不要になるのも、メリットのひとつです。
入所者がいる場合、毎月安定した賃貸収入を得られますが、建物は築年数の経過にともない劣化していきます。
長く安心して入居してもらうためには、設備の交換や外壁塗装など定期的なメンテナンスが必要です。
売却すれば修繕費用を捻出せずに済み、金銭的な負担が軽減されます。

メリット3：入居者を募集する手間がかからない

メリットとして、入居者を募集する手間がかからないことも挙げられます。
収益物件に空き室が出た場合、入居者を募集しなければなりません。
広告を出したりインターネット上に物件を登録したりするだけでなく、内覧対応をおこなったりする必要もあります。
申し込みをもらっても審査に通らず、入居が見合わせになるケースもあるでしょう。
その場合はいちから入居者を募る必要があり、手間や労力がかかるのがデメリットです。
売却すればそのような手間からも解放されます。

メリット4：金利上昇のリスクを負わなくて済む

金利上昇のリスクを負わなくて済むのもメリットのひとつです。
ローンを使って物件を購入した場合、金利を上乗せして返済していきます。
金利に変動がなければ問題ありませんが、上昇するとその分返済金額が増えるため注意しなければなりません。
「収益物件=安定した賃貸収入を得られる」というイメージがある反面、金利が上昇したり、修繕費用が思っていた以上にかかったりする可能性があります。
売却すれば、そのようなリスクや不安から解放されるのがメリットです。

収益物件を売却するデメリット

最後に、収益物件を売却するデメリットを見ていきましょう。

デメリット1：定期的な収益を得られなくなる

デメリットとしてまず挙げられるのが、定期的な収益を得られなくなることです。
売却によって所有権がなくなれば、当然ですが賃貸収入がなくなります。
収益性の高い物件の場合、収入が途絶えれば今後の生活にも影響を与える可能性があります。
そのため、今売却すべきか否かをしっかり考えたうえで決断するのがおすすめです。
先述したとおり、売却によって一時的にまとまった資金が手に入ります。
目先のお金だけにとらわれてしまい「定期的な収益がなくなっても大丈夫！」と思う方もいらっしゃるかもしれません。
収益物件の売却では、賃貸収入が途絶えると、まず家計にどのような影響があるのかを考慮してみてください。

デメリット2：売却できるまでに時間がかかることがある

売却できるまでに時間がかかる可能性があるのも、デメリットのひとつです。
不動産は売り出したからといって、すぐに買主が見つかるとは限りません。
収益物件に関わらず、一般的な不動産でも同様です。
一般的には、成約までの期間は売り出してから3～6か月ほどとなります。
物件の状態や立地条件などによっては、それ以上かかることもあるでしょう。
売却活動をおこなう必要もあるため、すぐに売却できない可能性があることを視野に入れて計画を立てることが大切です。

デメリット3：トラブルが発生する可能性がある

入居者がいる状態（オーナーチェンジ）で売却する場合、引き渡し後のトラブルにも注意が必要です。
買主が入居者の属性が把握しにくいがゆえに、売却後にトラブルになる可能性があります。
たとえば、部屋の使用状態が思っていた以上に悪かったり、ペット不可にも関わらずペットを飼育していたりするケースです。
そのような物件は資産価値が低下するだけでなく、退去後にリフォームが必要になることもあります。
そのため、オーナーチェンジの場合は物件の価値を明確にしたうえで、引き渡すことが大切です。

デメリット4：入居者や近隣の方にバレる可能性がある

収益物件を仲介で売却する場合、一般的には近隣の方の家にチラシが投函されたり、インターネット上で物件の情報が公開されたりします。
そのため、売り出し中であることが周囲に知れ渡ってしまうのがデメリットです。
契約者の変更によって、入居者からの信頼が失われる可能性もあるでしょう。
収益物件の売却では、周囲に売却の事実が知れ渡ることを想定したうえで、手続きを進めてください。

まとめ

収益物件とはなにか、売却するメリットとデメリットを解説しました。
収益物件の売却は利回りや売却にかかる期間などを考慮して進める必要があるでしょう。
私たち「ハウスドゥ 弥富・佐屋（株）不動産トータルサポート」は、愛知県津島市での不動産売却を専門としております。
ぜひお気軽にお問い合わせください。

ハウスドゥ155号稲沢、ハウスドゥ家・不動産買取専門店  155号稲沢、ハウスドゥ愛西、ハウスドゥ弥富・佐屋を運営しています。  

岐阜県出身　南山大学法学部卒   業界歴　24年　

市街化調整区域の物件の企画、売却は特に自信があります。不動産（空き家）、相続のお悩みもお気軽にご相談ください！！