【津島市、弥富市不動産｜ハウスドゥ弥富・佐屋】任意売却できないケースとは？できない場合はどうなるかご説明

住宅ローンの返済ができなくて悩んでいませんか。
滞納を続けていると金融機関から一括返済を迫られ、最後は自宅を競売にかけられることとなります。
そうなる前に、一刻も早く任意売却を検討すべきです。
そこで今回は愛知県津島市で不動産売却をサポートするハウスドゥ弥富・佐屋（株）不動産トータルサポートが、任意売却と競売の違いについて、任意売却できない場合はどうなるのかについてご説明します。

任意売却と任売売却できない場合に実施される競売との違いとは

任意売却とは、毎月のローン返済が滞ってしまった場合に、売却して返済してもなお残債が残る不動産を、銀行の許可を得て売却する方法です。
通常、売却金でローン残債を完済できない不動産は、不足分を自己資金で支払うなどしない限り、売却することを金融機関が認めてくれず抵当権を解除してもらえません。
ですが一定の条件を満たすことで金融機関から任意売却することを認めてもらえた場合、売却後に残債が残る場合でも抵当権を解除してもらい売却することが可能になります。
ただし、任意売却の交渉を金融機関に持ちかけても、簡単に応じてはもらえません。
ローン残債のある状態で担保を失うことは、金融機関にとってはリスクでしかないからです。
そのため金融機関との任意売却の交渉は、不動産会社や弁護士などの専門家にご依頼ください。

任意売却できない場合に実施される競売とは

競売とは、不動産に抵当権を設定している債権者が、支払いが滞った債権を回収するために所有者の意思とは無関係に不動産を差し押さえて、法的な手続きに則って強制的に不動産を売却する手続きのことです。
毎月の住宅ローンの返済を3回から6回ほど滞納すると、銀行から住宅ローンの残額を一括返済するように求められます。
これは、住宅ローンを契約する際に借主に認められた「毎月分割で返済する権利（期限の利益）」を、滞納を続けたことで失ってしまうからです。
期限の利益の喪失によって一括返済を迫ったものの返済がなされない場合、銀行は不動産を差し押さえて、法的な手続きに則って家を強制的に売却します。
この債権回収のための一連の法的手続きを、競売といいます。
任意売却と競売を比較すると、競売は不動産の所有者にとってデメリットしかありません。
任意売却の場合、金融機関の同意を取り付けるという作業が必要なものの、同意を得られれば市場価格に近い形で売却することができます。
一方、競売は裁判所での入札形式でおこなわれるため、市場価格よりも安値での売却になるのが一般的です。
また任意売却の場合は、銀行との交渉次第で引越し費用を売却費用の中から工面してもらえる可能性があります。
ですが競売の場合、引越し費用は自腹です。
また物件の引渡し日も、任意売却の場合は買主側と交渉することもできますが、競売の場合は明け渡し日を裁判所から指定されるため、必ずその日までに退去しなければなりません。

任意売却できないケースについて

競売と比較してメリットの大きい任意売却ですが、すべてのケースで任意売却できるとは限りません。
ここでは任意売却ができないケースについてご説明します。

銀行が任意売却を認めていなくてできないケース

債務者にとってメリットの大きい任意売却ですが、任意売却によってローン残債を残したまま担保物件を失うことになるので、債権者である銀行側にはデメリットとリスクが大きい売却方法です。
そのため銀行としては、任意売却をできる限り回避したいというのが本音です。
よって住宅ローンを融資する際の条件として、「任意売却することは認めない」としている銀行もあります。
こういった任意売却自体を認めていない金融機関を相手に交渉するのは、任意売却に長けた不動産会社や弁護士が代理でおこなったとしても難航するでしょう。

売却額が住宅ローン残高よりもかなり低いオーバーローンのケース

通常、オーバーローンの物件を売却するには、売却金を全額返済に充てても足りない分を自己資金で補填して完済しなければ、売却できません。
一方、任意売却では売却後にローン残債が残ってしまうケースでも、自宅を売却できることに大きなメリットがあります。
ですが、売却額が住宅ローン残高よりもかなり低い場合、差額が大きすぎることを理由に任意売却に同意してくれない可能性が極めて高くなります。
なぜなら自宅を任意売却したあとも、返済条件を変更した上でローン残債の支払いを続けていくわけですが、あまりにも差額が大きすぎる場合、再び返済不能に陥る可能性が高くなり、金融機関側のリスクが大きいからです。

共同名義人や連帯保証人の同意が得られないケース

不動産を任意売却する際、金融機関だけでなく共同名義人や連帯保証人の同意が必要になります。
ですが共同名義人や連帯保証人の同意が得られていない場合、任意売却はできません。
特に離婚を原因とした任意売却の場合、離婚協議がトラブルになって同意を得にくい可能性があるので注意が必要です。
また離婚を原因とした自宅の売却を知られたくないという場合も、売却活動がスムーズにおこなえないために任意売却できないこともあります。

任意売却ができない場合はどうなるのか

任意売却ができない場合、金融機関の申立てによって裁判所は自宅を差し押さえて強制的に競売にかけます。
競売によって自宅が売却されると、民事執行法に基づいて裁判所が嘱託で抵当権の抹消登記をおこない、その後、落札者に所有権が移転します。
自宅を競売にかけられるデメリットの1つに、競売にかけられたことをご近所に知られる可能性があることです。
なぜ知られる可能性があるのかというと、競売開始が決定すると裁判所によって競売物件の情報が開示されるからです。
開示情報には住所の概要や面積などが記載されているため、それらを通じて競売の入札希望者が自宅周辺を調査しにきます。
また入札の1か月前になると室内画像なども公開されるので、競売の情報に関心のある方がご近所に住んでいると、これらから自宅が競売にかけられることに気付かれる可能性があります。
では、任意売却できずに競売にかけられた後はどうなるのでしょうか。
競売後もローン残債がある場合は、引き続き債権者から一括返済を求められます。
一括返済ができない場合は、自己破産を選択するしかありません。
もし自己破産をした場合は、どうなるのでしょうか。
自己破産すると、債務者本人は残債の支払いを免責されるものの、連帯保証人が債務を引き継ぐこととなり、連帯保証人に対して多大な迷惑をかけることになります。
また固定資産税などの税金の滞納は、自己破産をしても免責されないので注意してください。

まとめ

今回は任意売却できないケースとはどんな場合か、できない場合はどうなるのかについてご説明しました。
競売は任意売却と比較すると、売却価格を含めた様々な条件面で、不動産の所有者にとってデメリットしかありません。
ローン返済の滞納を始めてから競売に移行するまでの時間は決して長くなく、また競売になってしまうと任意売却はできません。
そのため競売に移行する前に、1日も早く任意売却の手続きを始めることが重要になります。
ハウスドゥ弥富・佐屋（株）不動産トータルサポートは、愛知県津島市の不動産売却を専門としております。
売却をお考えの方はお気軽にご相談ください。

ハウスドゥ155号稲沢、ハウスドゥ家・不動産買取専門店  155号稲沢、ハウスドゥ愛西、ハウスドゥ弥富・佐屋を運営しています。  

岐阜県出身　南山大学法学部卒   業界歴　24年　

市街化調整区域の物件の企画、売却は特に自信があります。不動産（空き家）、相続のお悩みもお気軽にご相談ください！！