【津島市、弥富市不動産】相続後に不動産売却する流れは？税金対策や注意点も解説

相続後に不動産売却をおこなう際、どのような流れで売却を進めれば良いのでしょうか。
不動産売却時は、手続きの方法とともに、税金についても理解を深めておくと安心です。
今回は相続後に不動産売却する際の手続きの流れや税金の計算方法、注意点を解説します。
愛知県津島市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

相続後に不動産売却する際の手続きの流れ

まずは、相続後に不動産売却する際の手続きの流れや、必要書類をご紹介します。

手続きの方法

相続後に不動産売却する際、一般的には下記の流れで手続きを進めます。

• 相続人の確定
• 名義変更（相続登記）
• 媒介契約の締結
• 売却（引き渡し）

不動産売却の手続きを始めるためには、まず相続人の確定が必要です。
遺言書または、遺産分割協議にて、不動産の相続人を誰にするのかを決めます。
相続人が確定したら、次の手続きは不動産の名義変更です。
不動産売却は、原則名義人しかおこなえないため、被相続人の名前のままだと売却が難しくなります。
名義変更完了後に不動産会社と媒介契約を締結し、買主が見つかり次第、引き渡しをおこない売却が完了します。

手続きに必要な書類

不動産売却をおこなうためには、名義変更（相続登記）が必要とご紹介しました。
名義変更に必要な書類は、下記のとおりです。

• 市役所で取得する書類：被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）と住民票の除票・相続人全員の戸籍謄本と印鑑証明書・不動産を相続する方の住民票の写し・固定資産税評価証明書
• ご自身で作成する書類：登記申請書・遺産分割協議書（遺言書や法定相続分どおりに分割しない場合）・相続関係説明図
• 法務局で取得する書類：不動産の登記事項証明書

名義変更にはさまざまな書類が必要なので、手続きの際は早い段階で手配しておくのがおすすめです。

媒介契約の種類

相続後に不動産売却する際、不動産会社に仲介を依頼する媒介契約を締結するのが一般的です。
媒介契約には下記の3つの種類があり、それぞれ特徴が異なります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

一般媒介契約とは、同時に複数の不動産会社と契約できる種類です。
ご自身で買主を見つけて取引（自己発見取引）することもでき、自由度の高い契約となります。
専任媒介契約は、自己発見取引が可能ですが、仲介を依頼できるのは1社のみです。
販売状況の報告や、レインズへの登録が義務化されています。
専属専任媒介契約は、媒介契約のなかでもっとも制限のある種類です。
1社の不動産会社としか契約できないことはもちろん、自己発見取引も不可となります。
レインズへの登録が義務であるほか、販売状況の報告も専任媒介契約より頻度が高くなるのが特徴です。

相続後の不動産売却の際にかかる税金や費用

続いて、相続後の不動産売却の際にかかる税金や費用、計算方法や使える控除・特例を見ていきましょう。

譲渡所得税

不動産売却にかかる税金としてまず挙げられるのが、譲渡所得税です。
譲渡所得税とは、譲渡所得に対して課税される税金で、所得税と住民税を指します。
譲渡所得の計算方法は下記のとおりです。
譲渡所得＝売却価格－取得費用－譲渡費用
取得費用とは、不動産を購入した際にかかった費用です。
建築費用やリフォーム費用、不動産会社に支払った仲介手数料などが該当します。
譲渡費用とは、不動産売却でかかった費用のことで、仲介手数料や測量費用などです。
譲渡所得が算出できたら、譲渡所得税を下記の計算方法で算出します。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
譲渡所得に税率を乗じると、譲渡所得税を算出することが可能です。
税率は、相続した不動産の所有期間によって下記のとおり異なるので注意しましょう。

• 所有期間5年以下：短期譲渡所得（所得税率30％・住民税率9％）
• 所有期間5年超：長期譲渡所得（所得税15％・住民税5％）

なお、2013年～2037年までは、東日本大震災の復興を目的とした復興特別所得税が加算されます。
税率は各年分における、基準所得税額の2.1％です。

相続後の不動産売却でかかるそのほかの費用

相続後の不動産売却でかかるそのほかの費用は、下記のとおりです。

• 印紙税
• 登録免許税
• 仲介手数料

印紙税とは、契約書に貼り付けて納税する税金です。
売却価格によって金額が異なります。
登録免許税とは、名義人の変更に発生する税金です。
相続した不動産が被相続人の名義になっている場合、売却時は相続人の名前に変更しなければなりません。
また、不動産会社に支払う仲介手数料も、不動産売却で必要な費用です。

使える控除・特例

不動産売却時は、税金対策として使える控除・特例がいくつかあります。

• マイホームや空き家の3,000万円特別控除
• 所有期間が10年超のマイホームを売却した際の軽減税率

親から相続した不動産に子が住み続け、売却する際は、最大3,000万円の特別控除を利用できる可能性があります。
所有期間に関わらず、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例です。
被相続人が住んでいた不動産を相続し、空き家になっている場合も、売却の際は最大で3,000万円が控除できるかもしれません。
特例を利用するためには、築年数などさまざまな条件があるので、適用の有無を確認してみましょう。
また、所有期間が10年超のマイホームを売却した際は、長期譲渡所得の税率より低い税率を用いることが可能です。
譲渡所得を抑えられれば、その分譲渡所得税も安く済みます。

相続後に不動産売却する際の注意点

最後に、相続後に不動産売却する際の注意点をご紹介します。

注意点1：相続登記をおこなう

注意点としてまず挙げられるのが、相続登記をおこなうことです。
相続登記とは、不動産売却する土地や建物の名義（登記簿のデータ）を変更することを指します。
先述したとおり、相続した不動産が被相続人の名義になっている場合、売却時は相続人の名前に変更しなければなりません。
不動産売却は名義人でないと売却できないため、注意が必要です。
なお、相続登記は2024年から義務化されることになります。

注意点2：相続人の間での話し合いを十分におこなう（遺産分割協議）

注意点には、相続人の間での遺産分割協議といった話し合いを十分におこなうことも挙げられます。
遺産分割協議とは、有効な遺言書がない場合などに、相続人全員で財産をどのようにわけるかを話し合うことです。
現金など分割しやすい財産であれば、比較的スムーズに話がまとまりますが、不動産はわけにくい財産のためトラブルにつながる恐れがあります。
そのため、相続発生時は誰がどの財産をどのような割合で相続するのか、協議するのが一般的です。

注意点3：契約不適合責任を問われないよう調査を念入りにする

契約不適合責任を問われないよう調査を念入りにすることも、注意点の1つです。
契約内容と異なるものを引き渡した際、売主はその責任を負わなくてはなりません。
中古物件の場合は不具合が生じやすいため、不安な場合はホームインスペクション（住宅診断）などを検討してみても良いでしょう。

まとめ

相続後に不動産売却する際の手続きの流れや税金の計算方法、注意点を解説しました。
不動産売却時は、売却価格に着目しがちですが、税金対策や注意点についても理解を深めておくと安心です。
私たち「ハウスドゥ 弥富・佐屋（株）不動産トータルサポート」は、愛知県津島市での不動産売却を専門としております。
ぜひお気軽にお問い合わせください。

ハウスドゥ155号稲沢、ハウスドゥ家・不動産買取専門店  155号稲沢、ハウスドゥ愛西、ハウスドゥ弥富・佐屋を運営しています。  

岐阜県出身　南山大学法学部卒   業界歴　24年　

市街化調整区域の物件の企画、売却は特に自信があります。不動産（空き家）、相続のお悩みもお気軽にご相談ください！！