市街化調整区域でお家が建てられる土地

2022-09-03

市街化調整区域で家が建てられる土地

土地を探していると宅地と書いてあるのに不動産業者から家が建たないと言われ、『・・・・？？？』という経験をされた方、いらっしゃると思います。

また、売却の相談をされて、買った人は建て替えができないから売れないですよ。と説明を受けた方いらっしゃると思います。『宅地なのになぜ？？？』という疑問にも、『市街化調整区域だから』との説明しかして頂けなかった・・・。というご相談は本当に多いです。市街化調整区域はお家が建たたないのでしょうか？そんなことはありません。買いたい土地、売りたい土地が『既存宅地』に該当すれば、どなたでも住宅の建築はできます。

今回は、『既存宅地』がどんな土地なのかを解説します。

既存宅地

そもそも津島市全体の約73％が市街化調整区域に該当します。

では、いったい、この市街化調整区域はどんなエリアなのでしょうか？

津島市では、昭和45年11月24日に都市計画法により市街化区域と市街化調整区域に線引きされました。線引きによって、皆さんの土地が市街化区域に該当するのか、市街化調整区域に該当するのかが、エリア分けされたのです。

市街化区域、市街化調整区域それぞれの定義と特徴は以下の通りです。

①市街化区域

市街化区域は、『すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域』と定義されています。市街地が形成され住宅や店舗、施設が建ち並んでいる区域、または、おおむね１０年程のスパンで市街化をすすめていく地域のことです。市街化区域では、ごく一部例外がありますが、畑や田んぼのような農地であってもお家が建てられます。但し、土地や建物には、固定資産税に加えて都市計画税が課税されます。

②市街化調整区域

市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域で原則、建築物の建築はできません。原則、お家が建てられないのです。理由は、自然や資源を守るための地域である為とされています。原則お家が建てられないエリアですので、例外的にお家を建てる場合には、行政の必要です。この、例外的にお家が建てられる場合のひとつが『既存宅地』なのです。市街化調整区域の土地、建物には都市計画税は課税されません。

既存宅地はどんな土地？

例えば、皆さんのご実家がある日（昭和45年11月24日）突然、市街化調整区域に該当したとしましょう！前記、市街化調整区域の定義として『原則、建築物の建築はできない』となっていますので、ご実家のある土地（宅地）が、建物が建築できない土地となってしまったら困ってしまいますよね！皆さんがご実家の建て替えができない所か、売るに売れない土地となり資産価値が大幅ダウン！！きっと、大混乱が起きると思います。

それでは、市街化調整区域に土地を所有している方が大きな不利益を被ってしまいますので、線引きされた日より前から宅地であった土地は建物を建てれるようにしましょう！！ということで、一定の基準が設けられています。この基準に該当してどなたでも住宅が建築できる土地のことを既存宅地（線引き前宅地）と呼んでいるのです。

市街化調整区域では、分家住宅（地元の方の子や孫）や一定の業種の店舗等の建築により線引き後に宅地となるケースがあります。これを我々は『新宅地』と呼んでいるのですが、新宅地は既存宅地と違いどなたでも住宅が建築できる宅地ではないのです。

ここで、皆さんが混乱に陥るのです。宅地って書いてあるのに家が建てられない・・・。

新宅地は一般の方は建築できないのです。よく、そのエリアに20年住んでいれば農地でも家が建てられると聞いた！とご相談がありますが・・・・。完全な迷信です。

線引き前からご実家が継続してこのエリアにある方以外は、既存宅地以外の土地には市街化調整区域では住宅の建築はできません。

既存宅地の要件をもう少し掘り下げます。

愛知県（一部地域では市での独自基準）では、この既存宅地に該当する内容について、愛知県開発審査会基準17号にて定められています。不動産業者の資料に愛知県開発審査会基準17号の許可必要。と記載があればその土地が既存宅地である可能性はかなり高いです！！この愛知県開発審査会基準17号は、『既存の宅地における開発行為又は建築行為等』と題され、市街化調整区域に関する都市計画が決定され、又は当該都市計画を変更してその区域が拡張された際すでに宅地であった土地で現在まで継続して宅地であるもののうち、おおむね50戸以上の建築物が連たんしている土地における開発行為又は建築行為若しくは用途変更で、申請の内容が次の各号に該当するものとする。と定められています。

簡潔に要約すると、昭和45年11月24日より前からずっと宅地で、周辺におおむね50戸以上の建物がある宅地でお家を建てる時の基準です。となりますが、行政文章にすると難しい表現になりますね！

既存宅地のポイントを纏めてみました。

①線引き前からずうーっと今まで宅地であること。

②周辺に50戸以上の建物があること。今はやりのポツンと一軒家は残念ながらＮＧです。但し、ポツンと一軒家をご所有の方は、建て替えという手法がありますので、絶対に、絶対に今ある建物を壊してはダメです！！壊す前にハウスドゥ弥富・佐屋にご相談してください！！

③1区画の最低面積は160㎡以上。但し、現在の敷地面積が160㎡未満の場合であっても、

平成13年5月18日以降に分筆していない敷地は、面積が160㎡未満でも建築できますのでご安心ください！！

④建築できる建物の高さは10ｍ以下。ぎりぎり3階建は建築できそうな高さですね！

ご自身が市街化調整区域にご所有されている宅地が既存宅地かどうかは、登記簿謄本で宅地へ地目変更された日付をご確認いただき線引き前か、線引き後かによって判断できます。地目変更年月日が載ってない場合は、ハウスドゥ弥富・佐屋にお気軽にお問い合わせください。

まとめ

市街化調整区域であってもどなたでも建築できる土地はあります。

既存宅地か新宅地かによって査定金額は大きく変わります。但し、私たちの査定金額は、それに加え敷地の大きさや、形状、給排水や造成工事にどれくらいのお金がかかるか等を考慮してご提案しています。

土地をお探しの際に格安の物件を見つけられたら、営業担当者にお値打ちな理由をお尋ねください。

また、市街化調整区域に土地をご所有の方！！既存宅地、新宅地の判断よりも建物がある場合は、建物の解体する前に是非、ハウスドゥ弥富・佐屋にご相談ください。

弊社は、市街化調整区域の物件のお取り扱いは多数の実績がありまた、私自身、市街化調整区域が得意と自負しております。また、それ以上に提携の行政書士事務所は市街化調整区域のスペシャリストです。津島市で土地、建物を売却、購入する際は是非、ハウスドゥ弥富・佐屋にご相談ください！！

津島市、弥富市の不動産売買専門店

このブログの担当者　渡邉友浩

株式会社不動産トータルサポート代表取締役

ハウスドゥ155号稲沢、ハウスドゥ家・不動産買取専門店 155号稲沢、ハウスドゥ愛西、ハウスドゥ弥富・佐屋を運営しています。

岐阜県出身　南山大学法学部卒　業界歴　24年

市街化調整区域の物件の企画、売却は特に自信があります。不動産（空き家）、相続のお悩みもお気軽にご相談ください！！

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#津島市 #不動産売却 #不動産購入 #市街化調整区域 #既存宅地

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渡邉友浩

部署：代表取締役

資格：宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー

この仕事は『ありがとう』が溢れています。お取り扱いする商品が高価であるため、責任が重くプレッシャーが大きい仕事です。ただ、それ以上に、『良い物件を見つけてくれてありがとう！！』『早く売却してくれてありがとう！！』『困ってる不動産の問題が解決できてありがとう！！』など。お客様から本当にたくさんの『ありがとう』を頂きます。地域の不動産業者にしかできない仕事で街づくりに貢献していきたいです。

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市街化調整区域で家が建てられる土地

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まとめ

このブログの担当者 渡邉友浩

株式会社不動産トータルサポート代表取締役

ハウスドゥ155号稲沢、ハウスドゥ家・不動産買取専門店 155号稲沢、ハウスドゥ愛西、ハウスドゥ弥富・佐屋を運営しています。

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